Kira Hukuku kapsamında ülkemizde kiracı ve kiraya veren arasında kira sözleşmesinin kuruluş aşamasında, devamında ve sona ermesinde çok çeşitli sorunlar yaşanmakta, bu sorunlar uyuşmazlığıa dönüşmekte ve yargı aşamasına intikal etmektedir. Burada önemli olan husus tarafların hak ve yükümlülüklerini bilmeleri noktasında toplanmaktadır. Bu çalışmamızda konutlar açısından kira sözleşmesinin sona ermesi halinde kiraya verenin hakları incelenecektir.
Kira sözleşmesi ile ilgili düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu[1]‘nun (TBK) 299-378 maddeleri arasında yer almaktadır. Anılan kanunun 299. maddesinde kira sözleşmesinin tanımı yapılmıştır.Buna göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.[2]
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi için kural olarak bir sıhhat (geçerlilik) şartı öngörülmemiştir. Sözlü, yazılı ya da noter önünde yapılacak bir sözleşmeyle taraflar kira konusunda anlaşmaya varabilirler. Kira sözleşmesinin varlığını ispat bakımından yazılı şekil çoğu zaman gereklidir. Fakat şart değildir. Kira sözleşmeleri belirli sürelerle düzenlenebileceği gibi belirsiz sürelerle de düzenlenebilir. Sözleşmede açık veya örtülü bir şekilde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur. Ayrıca, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir. Kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde, sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Teslim her şeyden önce anahtarı teslim ile yerine getirilmektedir.
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.
Yukarıda özet bir şekilde açıklamaya çalıştığımız hususlara riayet edilmesi dahi, kiracı ve kiraya veren arasında ortaya çıkması muhtemel bir çok uyuşmazlığın önüne geçecektir.
Av. Ünal Çağlar Gamsız
Sigorta Hukuku Komisyonu Üyesi
[1]04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazete.
[2]TBK md. 299